Airbnb: al langer een populair fenomeen om een vakantiehuisje op te huren, of om je eigen woning of vakantiehuis op te verhuren. Maar er is veel te doen rondom Airbnb. Zo is de lijn tussen ondernemer zijn en verhuurder zijn erg dun, zijn de regels voor belastingen bij verhuur aangescherpt én ligt Airbnb zelf onder vuur bij de rechter. Wil je zelf op Airbnb beginnen of op Airbnb verhuren? Wij beantwoorden graag de meest gestelde vragen voor je:
- Mag iemand zijn of haar woning zomaar verhuren via Airbnb?
- Betaal je belasting wanneer je je woning verhuurt via Airbnb? En welke kosten mag je aftrekken?
- Op welke manier moeten ondernemers hun inkomsten via Airbnb aangeven?
- Betaal je als verhuurder via Airbnb btw?
- Mag je een huurwoning verhuren via Airbnb?
- Hoe lang mag je je woning aaneengesloten verhuren via Airbnb?
- Wat zijn de regels rondom verzekeringen bij het verhuren van je woning?
- Hoe zit het met de rechtszaak tegen Airbnb?
1. Mag iemand zijn of haar woning zomaar verhuren via Airbnb?
Ja, in principe mag iedereen zijn of haar eigen woning verhuren via Airbnb. Hiervoor hoef je geen KVK-nummer te hebben en hoef je dus geen ondernemer te zijn. Een Airbnb starten is dus voor iedereen. Wél moet je nagaan of er in jouw gemeente aanvullende regels zijn. Sinds 1 januari 2021 kunnen gemeentes verhuurders immers verplichten om zich aan te melden als verhuurder. Hiervoor krijgt de verhuurder dan een registratienummer, die hij of zij moet benoemen op Airbnb. De gemeentes kunnen op basis van dit registratienummer toeristenbelasting heffen.
2. Betaal je belasting wanneer je je woning verhuurt via Airbnb? En welke kosten mag je aftrekken?
Of een huis verhuren belast is of onbelast, is altijd de vraag. In het geval van een koopwoning betaal je altijd belasting. Wettelijk is bepaald dat de opbrengst uit Airbnb valt onder de regeling tijdelijke verhuur van de eigen woning. Dat wil zeggen dat 70% van de verhuurinkomsten belast is als opbrengst eigen woning. Deze regeling geldt ook als je slechts een deel van de woning, dus een kamer of een tuinhuisje, verhuurt. De kosten voor gas, water en elektra mogen worden afgetrokken.
Ook betaal je in de meeste gevallen toeristenbelasting wanneer je je woning verhuurt. De hoogte hiervan is afhankelijk van de gemeente waarin je woont en de lokale regelgeving. Verhuur je slechts een deel van de woning? Dan geldt de belastingheffing over het verhuurde deel. Verdiep je dus in de regelgeving van jouw gemeente.
3. Op welke manier moeten ondernemers hun inkomsten via Airbnb aangeven?
Als je je woning verhuurt via Airbnb, hoef je daarvoor niet ingeschreven te zijn bij de KVK. Wel moet je de inkomsten uit je eigen woning opgeven bij de Belastingdienst. Dit doe je met de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. Afhankelijk van iemand zijn inkomen betaal je 37,1% tot 49,5% inkomstenbelasting. Dit geldt enkel over de 70% van de verhuurinkomsten.
Heb je naast je eigen woonhuis een 2e woning, bijvoorbeeld een vakantiewoning, die je verhuurt op Airbnb? Dan zijn de regels anders. Een 2e woning valt namelijk qua belasting volledig in Box 3, waarin de waarde van de woning wordt belast. Ongeacht of je de woning verhuurd, betaal je deze belasting. Verhuren via Airbnb kost je dan niks extra’s.
4. Betaal je als verhuurder via Airbnb btw?
Kortstondige verhuur van een woning of kamer via Airbnb leidt tot afdracht van btw. Bij verhuur wordt er gerekend met een laag btw-tarief. Dat betekent, dat je uit de opbrengst van de verhuur 9% btw moet afdragen. Het hangt van de situatie van de verhuurder af of hij of zij gebruik kan maken van de kleine ondernemersregeling. In dit geval hoeft er geen btw worden afgedragen, maar mag dit ook niet aan de huurder worden berekend.
5. Mag je een huurwoning verhuren via Airbnb?
Ook een huurwoning mag je verhuren via Airbnb, mits je hiervoor toestemming hebt van je huurbaas. Wel is er een grijs gebied bij het wel of niet betalen van belasting hiervan. Iemand die zijn of haar huurwoning structureel verhuurt via Airbnb loopt het risico gezien te worden als ondernemer. In dat geval zijn de opbrengsten belast. De Belastingdienst ziet dit dan als het rijker worden door verhuur, waardoor de verhuurder deze inkomsten moet opgeven. In het geval van kortstondige en incidentele verhuur zijn de opbrengsten meestal niet belast. Wel is de lijn hiertussen heel dun.
6. Hoe lang mag je je woning aaneengesloten verhuren via Airbnb?
Om deze vraag te beantwoorden, is het van belang na te gaan wat jouw hoofdverblijf is. Is dat jouw eigen woning, waarvan je een tuinhuisje verhuurt via Airbnb? Dan zijn er geen regels voor de maximale aaneengesloten verhuur van de woning. Ga je een jaar naar het buitenland om bijvoorbeeld te werken, en verhuur je jouw eigen woning? Dan verandert je hoofdverblijf en gaat jouw eigen woning, ofwel je oude hoofdverblijf, naar box 3. Daar wordt het beschouwd als een belegging en worden de regels rondom maximale verhuur anders.
Wanneer je gaat rondtrekken in het buitenland, dan heb je geen hoofdverblijf. In dat geval blijven de regels hetzelfde.
7. Wat zijn de regels rondom verzekeringen bij het verhuren van je woning?
Voor het afsluiten van verzekeringen voor de verhuur van je woning ben je vrij, op de verplichte verzekeringen die altijd gelden bij een koophuis na. Daarmee zijn er geen uitzonderingen wanneer je je woning verhuurt. Wel zien verzekeraars en hypotheekverstrekkers verhuur als een grotere kans op schade. Daarom doe je er goed aan om de verhuur te bespreken met zowel je verzekeraar als hypotheekverstrekker. Het zou zonde zijn als je bij schade anders geen beroep op je verzekering kan doen.
8. Hoe zit het met de rechtszaak tegen Airbnb?
Zoals je misschien weet loopt er al langer een rechtszaak tegen Airbnb. De organisatie heeft jarenlang servicekosten gerekend aan huurder én verhuurder voor de diensten die zij verlenen. Dit zou in strijd zijn met de wet, waarmee het op tafel is gekomen bij de rechter. Op 16 juli dit jaar is er een advies gegeven aan de Hoge Raad, waarin staat dat Airbnb wordt gezien als bemiddelaar en in die positie niet gerechtigd is om servicekosten aan huurders te rekenen. Wanneer dit advies wordt overgenomen, wat hoogstwaarschijnlijk gaat gebeuren, zal Airbnb de servicekosten die zij aan alle klanten heeft berekend, moeten terugbetalen.
Dit moet je niet verwarren met servicekosten die je als verhuurder rekent. Als verhuurder mag je aan jouw huurders bijvoorbeeld wel kosten rekenen voor het schoonmaken van de woning.
Wil je je woning of vakantiehuis verhuren via Airbnb, dan zijn dit dus belangrijke zaken om rekening mee te houden. Wil je jouw specifieke situatie liever bespreken met een van onze specialisten? Dat kan ook. Neem dan gerust contact met ons op, dan helpen we je graag.